“受新的經(jīng)濟周期影響，近兩年，TOD（以公共交通為導向的開發(fā)）綜合開發(fā)進入低谷期。尤其是對于在場站上蓋開發(fā)等拿地成本較高的項目，城軌交通企業(yè)只能被迫自行開發(fā)運營或擱置項目，這導致規(guī)劃項目難以有實質(zhì)性推進?！痹谥袊鞘熊壍澜煌═OD論壇2024深圳年會上，中國城市軌道交通協(xié)會常務(wù)副會長周曉勤說。

根據(jù)周曉勤的觀察，當前TOD綜合開發(fā)業(yè)務(wù)自身難以盈利，且資金回籠極其緩慢，因此難以擔當通過開發(fā)收益反哺城軌交通建設(shè)運營的重任，可持續(xù)發(fā)展的形勢異常嚴峻。

10月8日，國家發(fā)展改革委副主任鄭備在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，要加強地方政府專項債等資金支持，建設(shè)一批市郊鐵路、城際鐵路和城市快速路，加快形成通勤圈、產(chǎn)業(yè)圈、生活圈，提高同城化的發(fā)展水平。

在業(yè)界看來，國家層面?zhèn)鬟_出的利好信息為城軌企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。

周曉勤表示，城軌企業(yè)需要順應國家政策導向，著力重構(gòu)對城軌交通TOD的認識和共識。要調(diào)整基于土地財政和房地產(chǎn)金融的“軌道+物業(yè)”開發(fā)與反哺的業(yè)務(wù)思路，將業(yè)務(wù)重點從開發(fā)導向轉(zhuǎn)為經(jīng)營導向，從短期銷售收入轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期經(jīng)營收入，從單純的與社會資本進行合作開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻o車站與TOD社區(qū)終端客群提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面進行深化改革。

一位長期從事城市軌道交通TOD項目設(shè)計、咨詢服務(wù)的城軌設(shè)計院高層人士對《中國經(jīng)營報》記者表示，當前地鐵TOD開發(fā)所面臨的主要問題是需求不足，甚至北京、深圳等一線城市也存在這一問題。

深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）規(guī)劃設(shè)計中心總經(jīng)理孫永海在上述年會上表示，地鐵票價的公益屬性和高昂的建設(shè)運營成本之間的缺口，造成了城市軌交企業(yè)機制性的長期運營虧損。

“盡管深圳地鐵積極推進TOD綜合開發(fā)，大力培育‘軌道+產(chǎn)業(yè)’布局，但仍然面臨著兩個1000公里的軌道交通建設(shè)任務(wù)帶來的投融資和經(jīng)營壓力，與此同時，疊加經(jīng)濟周期影響，深圳地鐵‘一鏈兩環(huán)’中的投資性價值閉環(huán)驅(qū)動受阻，當前也亟待破局。”孫永海說。

深圳地鐵的“一鏈兩環(huán)”中的投資性價值閉環(huán)，是指在地鐵投資和建設(shè)期，對地鐵站點和沿線實施TOD綜合開發(fā)，以即售型業(yè)務(wù)的銷售收益反哺地鐵建設(shè)，保障資金充足穩(wěn)定，形成投資性業(yè)務(wù)價值閉環(huán)。

對于上述問題，周曉勤建議，未來要做好TOD綜合開發(fā)的頂層設(shè)計。引導城市功能和新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)向場站周邊集聚，將有限的增量發(fā)展、城市更新和建設(shè)指標，向重點場站周邊投放，提升土地集約利用效率，打造TOD強磁吸、強聚集，避免全面開花、分散發(fā)力。同時，要堅守TOD項目市場邏輯，充分考慮市場風險和周期拉長等因素，以單項目盈利為原則，合理確定綜合開發(fā)業(yè)態(tài)組合與分期實施方案。

“雖然目前經(jīng)濟發(fā)展總體上處于困難和闖關(guān)時期，但是有城軌交通的城市，都是所在區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展條件較好的城市。TOD項目也是軌道城市內(nèi)最抗跌、最有韌性和增值潛力的項目?！敝軙郧诒硎?。

記者了解到，近年來，中央多次出臺政策推動軌道交通TOD發(fā)展。2022年7月，國家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，推廣以公共交通為導向的開發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。

今年9月，自然資源部發(fā)布的《關(guān)于探索推進城市地下空間開發(fā)利用的指導意見》還提出，要探索城市地上、地下空間復合利用，統(tǒng)籌考慮軌道交通等重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程布局，探索城市空間分層規(guī)劃和資源復合利用，促進城市功能布局優(yōu)化和地上地下空間協(xié)同。

在業(yè)界看來，這些政策的出臺將推動軌道交通TOD可持續(xù)發(fā)展。